在荷兰贷款投资房产可以吗?可以的,请找中金财税

在荷兰贷款投资房产可以吗?可以的,请找中金财税

在荷兰的华人只要有能力基本都会先购置一套住房先用来自住,然后总是还想着再买一套或者几套房用于出租。

目前很多人的做法是在告诉银行会卖掉自住房(通常是第一套房),然后搬到第二套房子里,这样来取得第二套房的贷款,然后第一套房可能不会卖掉而是转为出租。这样的做法好处是拿到的贷款利息很低,目前基本是2%左右,缺点是非法的, 因为银行的贷款协议里写清楚了不能出租,如果日后银行查到第一套房在出租,那么有可能会限期让您出售。

那么有什么办法拿到贷款买房合法用于出租呢?现在荷兰的市场上有越来越多的机构提供投资类房产的贷款,而且这样的贷款不需要您有收入,主要是需要您自己首付至少30%,其余的可以贷款,而且根据客户的资金状况可以在未来继续为第三套第4套房产等进行贷款。

在荷兰贷款投资房产可以吗?可以的,请找中金财税
图片来源:网络

目前荷兰的房产价格走势已经基本到了顶部,虽然房价增长乏力,但是租金还在增长,所以买房用于出租还是不错的保证有稳定收入的。对于初步想这么进行稳健投资的新手来说,我们有以下建议:

在办公楼和住房之间,首先住房投资。

随着荷兰的房价涨到现在这个高的位置,很多人已经买不起房,转而继续租房,不仅大城市,其他很小的城市里可租房也是供不应求,所以投资住房,公寓或者学生公寓,租房收入会很有保证,空置率很低。如果着急用钱还能很快卖掉; 而办公楼市场,虽然租金收益比较高,但是空置率也高,而且比较难出手。没有经验的新手不要轻易去尝试办公楼的投资。

那么什么样的住房是好的投资呢?

1:购买价格要低,
2:在租赁市场上紧俏,几乎不会有空置期。
3:没有高昂的持有成本,比如service fee, vve费用,地租(erfpacht)等作为房产持有人的隐形成本。
4:房产状况好,易于出租,易于管理。
5:预计未来会增值并可以通过出售获利。

在您拿起计算器计算自己的租金收益的时候,以下几点一定要注意,否则计算出来的收益可能跟现实出入很大:

(一)注意点之一:
在您选择房子的时候还需要考虑房租,因为房租不是都可以随便定的。

无论您出租的整栋房子,还是分割出来不同的房间出租,都要根据www.huurcomissie.nl 租房委员会这个网站的要求来计算房间/房子的分数puntentelling,得分在148分以下的,房租不能高于720.42欧元/月,高于这个分数的, 属于自由市场的房源,那么可以按市场情况自己定租金高低。这个是很重要的, 因为租金的高低,决定了房产在出租的状态下的评估价格,而这个评估价格对于您可以贷款多少起决定性的作用。

如果您的房产得分是148分以下,但是房租却高于720欧元,那么租客在拿到合同后还是可以通过租房委员会强制您将房子以较低的法定的价格租给他,这个将对您是一个巨大的损失。

(二)注意点之二:
有可能需要出租许可

在荷兰很多城市,甚至有些小区,一个独立的住宅是不允许随便拆分成几个房间,然后按房间出租的。比如阿姆斯特丹,如果一个地址下有超过3个人注册地址,如果这三个人不是一家人,那么业主是需要申请出租许可的(omzettingsvergunning of omgevingsvergunning),否则市政府那里会给出6000欧元的罚款并限令在期限内停止出租。

(三)注意点之三:
是否有防火灾的措施和保险

除了出租许可, 还要考虑房子的防火措施和保险。还记得去年莱顿那场令人心碎的大火吗?如果那个房子的业主没有防火措施和保险,估计现在损失惨重。这些天灾人祸其实是可以通过金额很小的保险费避免的。

(四)注意点之四:
租客保护

在荷兰,租客的利益是更受保护的, 所以作为房东,如果租房合同超过两年,只要租客不走,房东不能单方面结束合同,而且房租不能根据市场价格涨。所以房东一方面要把自己的房源做的有吸引力吸引到房客,同时,也要对房客有足够的了解,尽量选择那些会在2到3年后自己离开的房客,比如您在城中心一套小公寓,维护良好,出租给对于给一对受过教育的年轻夫妇,可能性很大,他们会在2-3年后买到房子搬离您的房源,这样您重新找租客的时候可以按当时的新的租金标准进行出租。

(五)注意点之五:
租期长短

从2016年7月开始,独立住房的租房合同2年以下的为短期合同,超过2年自动转为长期合同,对于出租的单个房间来说,这个期限是5年。
如果您觉得以上太麻烦,可以选择让出租的事宜外包给中金财税,我们为您建议房租高低,做租客的背景调查,出具符合法律的条款清晰的租房合同,督促租客按时支付租金,如果房产需要维修,为您寻找维修公司等一系列的让您完全不用操心的服务。
那么现在重要的问题是,我们可以申请到多少的贷款呢?
我们这里谈的是投资房产,不是自住房,所以贷款是投资房产贷款,不是自住房的贷款,自住房贷款我们前文说过,利息低,但是要求有收入,而且不允许出租。投资房的贷款标准不看收入高低,而且可以多套房产同时贷款。贷款条件为:

1:房产必须由贷款银行选择的评估师进行评估。
2:评估师评估房产在出租状态下的市场价值和出租价值,也就是每个月的租金评估价格。
3:您最多可以借到市场价值的80%,但是出租价值至少是每月还贷金额的125%。
4:贷款期限一般为30年。
5:贷款利息高于一般住房的贷款利息,根据贷款比例50%/60%/70%/80%,利息从3.05到4.95%不等。
6:如果您贷款比例低于60%,那么可以只还利息,不还本金。
7:当然每年可以多还本金,看您自己的资金使用选择。
8:如果您手头资金够,可以使用贷款再买一套房,只要您首付的比例高于30%。
9:如果您用这种方式贷款买的房子多年后升值很多,升值的部分可以作为首付继续贷款,再加上额外的贷款,就可以不用实际支出一分钱再购入一套投资房。

注意,贷款的金额最多是市场价值的80%,这个市场价值是在出租状态的价值,一般都是低于您看到的实际购买价格,再加上各种税费,所以如果以这个方式贷款,您一般至少需要准备实际购买价格金额的30%左右的资金。

准备好资金了吗?下次我们介绍这样投资买房是用自己个人名义好还是公司名义好。如果您有这样的投资意向,请联系中金财税做贷款哦。我们电话 0648660069。

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